Pour quiconque a d\u00e9j\u00e0 transig\u00e9 sur le march\u00e9 boursier, l’on s’initie rapidement \u00e0 transiger \u00ab\u00a0sur marge\u00a0\u00bb, ie. en garantie des actions d\u00e9j\u00e0 d\u00e9tenues dans le portefeuille, l’investisseur peut \u00ab\u00a0contracter un emprunt\u00a0\u00bb aupr\u00e8s de la maison de courtage et investir davantage dans les titres qu’il poss\u00e8de ou des titres nouveaux dont il soup\u00e7onne la bonne performance \u00e0 venir. Ainsi, pour un montant nominal investi dans son portefeuille, il est en mesure de d\u00e9tenir plus de titres boursiers que la valeur initiale investie dans son portefeuille et augmenter ses gains, dans un march\u00e9 boursier \u00e0 la hausse, via un portefeuille de placements plus important. Ou, \u00e0 contrario, r\u00e9aliser des pertes autrement plus significatives si le march\u00e9 n’\u00e9volue pas dans le sens souhait\u00e9.<\/p>\n
Dans ce cas, l’investisseur se trouve dans l’obligation de verser de nouvelles liquidit\u00e9s dans son portefeuille afin de maintenir le \u00ab\u00a0ratio de levier\u00a0\u00bb autoris\u00e9 par la maison de courtage, celle-ci se r\u00e9servant l’option de liquider ses actions si l’investisseur n’est pas en mesure de renflouer son portefeuille de placements par de nouvelles contributions mon\u00e9taires directes.<\/p>\n
Cela \u00e9tant, hors du secteur boursier, quiconque d\u00e9tient une propri\u00e9t\u00e9 grev\u00e9e d’une hypoth\u00e8que fait appel au m\u00eame m\u00e9canisme de \u00ab\u00a0l’effet de levier\u00a0\u00bb que l’investisseur boursier. A titre d’exemple, nagu\u00e8re il \u00e9tait permis d’acqu\u00e9rir une propri\u00e9t\u00e9 avec un d\u00e9p\u00f4t initial repr\u00e9sentant 10% de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 et, gr\u00e2ce \u00e0 l’hypoth\u00e8que souscrite, acqu\u00e9rir un bien ayant une valeur 10 fois sup\u00e9rieure au d\u00e9p\u00f4t initial consenti lors de l’achat. Dans ce cas-ci, \u00ab\u00a0l’effet de levier\u00a0\u00bb \u00e9tait d’un facteur 10 puisque 10% d’investissement \u00e9tait consenti pour acqu\u00e9rir un bien ayant une valeur initiale de 100%.<\/p>\n
Or, durant les ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant la crise financi\u00e8re de 2007-2008, s’appuyant sur la bulle immobili\u00e8re qui s’\u00e9tait empar\u00e9e du march\u00e9 immobilier mondial et canadien, dans la mesure o\u00f9 la valeur des propri\u00e9t\u00e9s \u00e9tait en hausse constante, nombre de propri\u00e9taires r\u00e9hypoth\u00e9quaient leurs propri\u00e9t\u00e9s et jouissaient de la plus value pour investir dans le secteur de l’immobilier ou encore utiliser ces fonds \u00e0 des fins r\u00e9cr\u00e9atives ou autres, les soumettant \u00e0 un niveau d’endettement voisin de la valeur marchande de leurs propri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n
Par ailleurs, avec la crise financi\u00e8re qui a amen\u00e9 une baisse de la valeur des propri\u00e9t\u00e9s, celles-ci h\u00e9ritaient d’une valeur marchande inf\u00e9rieure \u00e0 l’hypoth\u00e8que dont elles \u00e9taient grev\u00e9es et, dans cette situation, nombre de propri\u00e9taires estimaient plus \u00ab\u00a0strat\u00e9gique\u00a0\u00bb de ne plus honorer leurs paiements, for\u00e7ant de ce fait les institutions bancaires \u00e0 saisir et liquider ces actifs afin de minimiser leurs pertes dans des propri\u00e9t\u00e9s qui avaient une valeur marchande moindre que les hypoth\u00e8ques dont elles \u00e9taient grev\u00e9es.<\/p>\n
C’est le ph\u00e9nom\u00e8ne auquel nous avons assist\u00e9 aux Etats-Unis avec la saisie \u00ab\u00a0massive\u00a0\u00bb de propri\u00e9t\u00e9s acquises par des propri\u00e9taires n’ayant pas la capacit\u00e9 d’acqu\u00e9rir des propri\u00e9t\u00e9s (crise des \u00ab\u00a0subprimes\u00a0\u00bb) ou qui avaient mis\u00e9 sur la plus value croissante des propri\u00e9t\u00e9s pour sp\u00e9culer sur le march\u00e9 immobilier ou, encore, utiliser ces fonds \u00e0 des fins r\u00e9cr\u00e9atives ou autres.<\/p>\n
A l’issue de la crise financi\u00e8re de 2007-2008, afin de limiter la croissance des bulles immobili\u00e8res qui se profilaient au Canada (Vancouver & Toronto), le gouvernement canadien a entrepris de hausser \u00e0 20% le seuil minimum requis afin d’acqu\u00e9rir une nouvelle propri\u00e9t\u00e9, ce qui a eu pour effet d’amener le \u00ab\u00a0facteur de levier\u00a0\u00bb \u00e0 un facteur 5 (20% de d\u00e9p\u00f4t pour acqu\u00e9rir une propri\u00e9t\u00e9 ayant une valeur globale de 100%). Ainsi, cette mesure avait pour objectif de limiter l’acquisition de propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 de futurs propri\u00e9taires en mesure d’honorer leurs engagements financiers et ce m\u00eame dans l’\u00e9ventualit\u00e9 o\u00f9 une conjoncture \u00e9conomique particuli\u00e8re amenait une baisse soudaine du secteur de l’immobilier.<\/p>\n
Cette mesure \u00ab\u00a0plein de sens\u00a0\u00bb \u00e9tait en vigueur jusqu’\u00e0 tout r\u00e9cemment alors que le gouvernement a mis en place de nouvelles r\u00e8gles afin de limiter davantage les bulles sp\u00e9culatives dans les march\u00e9s de Vancouver et de Toronto, les mesures ant\u00e9rieures n’ayant pas l’effet escompt\u00e9 pour \u00ab\u00a0calmer ces march\u00e9s\u00a0\u00bb et les ramener \u00e0 des niveaux raisonnables. Ces nouvelles r\u00e8gles en vigueur depuis le 1er janvier imposent des conditions encore plus strictes aux nouveaux acheteurs, notamment l’obligation de d\u00e9montrer qu’ils seraient en mesure d’honorer leurs engagements financiers dans le cas d’une hausse du taux directeur de la Banque du Canada pouvant atteindre 2% durant les ann\u00e9es subs\u00e9quentes.<\/p>\n
Ainsi, tout comme la FED qui souhaite ralentir la croissance \u00e9conomique qui se profile en 2018 aux Etats-Unis, la Banque du Canada vient tout juste de hausser son taux directeur de 0,25%, la troisi\u00e8me hausse durant les 6 derniers mois alors qu’il a doubl\u00e9 pour passer de 0,5% \u00e0 1,25%. Et, tant les annonces de la FED que celles de la Banque du Canada concordent \u00e0 cet effet, de nouvelles hausses du taux directeur sont \u00e0 pr\u00e9voir en 2018, alors qu’il est g\u00e9n\u00e9ralement admis que celles-ci s’\u00e9tabliront \u00e0 1% au cours de l’ann\u00e9e 2018.<\/p>\n
Voil\u00e0 qui va modifier substantiellement les param\u00e8tres financiers pour les propri\u00e9taires d’immeubles dont les hypoth\u00e8ques viendront \u00e0 terme en 2018 et dans les ann\u00e9es \u00e0 venir.<\/p>\n
Il importe de pr\u00e9ciser le fait que nombre de propri\u00e9t\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 acquises \u00e0 l’\u00e9poque o\u00f9 une mise de fonds minime \u00e9tait ad\u00e9quate afin d’acqu\u00e9rir un bien immobilier, une \u00e9poque o\u00f9 le \u00ab\u00a0taux de levier\u00a0\u00bb s’\u00e9tablissait \u00e0 un facteur 10 contrairement au taux actuel de 5 en vigueur depuis 2015. Ce qui revient \u00e0 reconna\u00eetre que nombre de propri\u00e9t\u00e9s sont grev\u00e9es d’hypoth\u00e8ques repr\u00e9sentant 90% de la valeur marchande de celles-ci et que, si les hausses des taux directeurs se confirment, au moment du renouvellement de leurs hypoth\u00e8ques, nombre de propri\u00e9taires se retrouveront en situation financi\u00e8re difficile.<\/p>\n
C’est ainsi que, dans une analyse propos\u00e9e sur le site Wolf Street, le sp\u00e9cialiste Steve Saretsky estime que, si les augmentations des taux directeurs se confirment \u00e0 1% pour l’ann\u00e9e en cours, \u00e0 cause du fort taux d’endettement sur les propri\u00e9t\u00e9s acquises avant la mise en place des nouvelles r\u00e8gles gouvernementales, un r\u00e9sident de<\/p>\n
sur ses revenus pour faire face aux augmentations futures sur ses versements hypoth\u00e9caires.<\/p>\n
Dans ces conditions, il est \u00e0 craindre un s\u00e9rieux \u00ab\u00a0redressement\u00a0\u00bb dans les march\u00e9s immobiliers de Vancouver et de Toronto, nombre de propri\u00e9taires n’\u00e9tant pas en mesure de faire face \u00e0 de telles augmentations sur les versements \u00e0 consentir \u00e0 leurs institutions financi\u00e8res.<\/p>\n