{"id":885,"date":"2018-02-08T09:37:08","date_gmt":"2018-02-08T14:37:08","guid":{"rendered":"http:\/\/www.jeanmarcpelletier.net\/blog\/?p=885"},"modified":"2018-02-09T00:14:49","modified_gmt":"2018-02-09T05:14:49","slug":"le-marche-immobilier-canadien-en-mode-surchauffe","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.jeanmarcpelletier.net\/blog\/2018\/02\/08\/le-marche-immobilier-canadien-en-mode-surchauffe\/","title":{"rendered":"Le march\u00e9 immobilier canadien en mode \u00ab\u00a0surchauffe\u00a0\u00bb"},"content":{"rendered":"<p>Dans une chronique pr\u00e9c\u00e9dente, il a \u00e9t\u00e9 mis en \u00e9vidence le fait que, si les taux directeurs de la Banque du Canada augmentent de 1% en 2018, les m\u00e9nages de Vancouver <strong>devront allouer 9,2% de plus, sur leurs revenus<\/strong>, afin de couvrir les augmentations de leurs mensualit\u00e9s hypoth\u00e9caires lors des renouvellements \u00e0 venir. Et que la hausse sera de 8,3% pour un m\u00e9nage de Toronto et de 3,2% pour les r\u00e9sidents de Montr\u00e9al.<\/p>\n<blockquote class=\"wp-embedded-content\" data-secret=\"Y39FfPwg59\"><p><a href=\"http:\/\/www.jeanmarcpelletier.net\/blog\/2018\/02\/03\/vous-connaissez-leffet-de-levier-un-puissant-outil-pour-realiser-des-gains-importants-ou-des-pertes-memorables\/\">Vous connaissez &laquo;&nbsp;l&rsquo;effet de levier&nbsp;&raquo;? Un puissant outil pour r\u00e9aliser des gains importants ou des pertes&#8230; m\u00e9morables!<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p><iframe loading=\"lazy\" class=\"wp-embedded-content\" sandbox=\"allow-scripts\" security=\"restricted\" style=\"position: absolute; clip: rect(1px, 1px, 1px, 1px);\" src=\"http:\/\/www.jeanmarcpelletier.net\/blog\/2018\/02\/03\/vous-connaissez-leffet-de-levier-un-puissant-outil-pour-realiser-des-gains-importants-ou-des-pertes-memorables\/embed\/#?secret=Y39FfPwg59\" data-secret=\"Y39FfPwg59\" width=\"600\" height=\"338\" title=\"&laquo;&nbsp;Vous connaissez &laquo;&nbsp;l&rsquo;effet de levier&nbsp;&raquo;? Un puissant outil pour r\u00e9aliser des gains importants ou des pertes&#8230; m\u00e9morables!&nbsp;&raquo; &#8212; Blogues de Jean-Marc Pelletier\" frameborder=\"0\" marginwidth=\"0\" marginheight=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe><\/p>\n<p>Or, une chronique du Financial Times traite plus sp\u00e9cifiquement du march\u00e9 immobilier r\u00e9sidentiel canadien, alors que l&rsquo;endettement hypoth\u00e9caire atteint 100% du PIB, largement sup\u00e9rieur au taux d&rsquo;endettement aux Etats-Unis:<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-884 aligncenter\" src=\"http:\/\/www.jeanmarcpelletier.net\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/Canada-Housing-Market.jpg\" alt=\"\" width=\"700\" height=\"685\" srcset=\"http:\/\/www.jeanmarcpelletier.net\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/Canada-Housing-Market.jpg 700w, http:\/\/www.jeanmarcpelletier.net\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/Canada-Housing-Market-300x294.jpg 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 700px) 100vw, 700px\" \/><\/p>\n<p>Evidemment, le march\u00e9 canadien est \u00ab\u00a0moins endett\u00e9\u00a0\u00bb que le march\u00e9 en Suisse mais les niveaux sont tout de m\u00eame alarmants, \u00e0 telle enseigne que le Financial Times daigne en faire une analyse et pr\u00e9senter une mise en garde.<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.jeanmarcpelletier.net\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/Canada\u2019s-housing-market-flirts-with-disaster-Financial-Times-2018-02-08.pdf\">Canada\u2019s housing market flirts with disaster &#8211; Financial Times &#8211; 2018-02-08<\/a><\/p>\n<h4>La venue massive d&rsquo;investisseurs asiatiques \u00e0 l&rsquo;origine de la surench\u00e8re: une situation difficile pour les \u00ab\u00a0natifs\u00a0\u00bb<\/h4>\n<p>A l&rsquo;\u00e9vidence, les investisseurs et r\u00e9sidents d&rsquo;origine asiatique se sont install\u00e9s \u00e0 Vancouver d\u00e8s 1994-1997 avant la r\u00e9trocession du territoire de Hong Kong \u00e0 la Chine et, depuis ce temps, le march\u00e9 immobilier local n&rsquo;a eu de cesse de faire l&rsquo;objet d&rsquo;augmentations constantes jusqu&rsquo;\u00e0 ce jour. Ainsi, comme en t\u00e9moigne une r\u00e9sidente \u00ab\u00a0native\u00a0\u00bb \u00e9tablie \u00e0 New Westminster (25 km du centre-ville de Vancouver), elle sera contrainte de vendre son unit\u00e9 de copropri\u00e9t\u00e9, acquise au co\u00fbt de 250 k$ en 2015 et \u00e9valu\u00e9e \u00e0 490 k$ l&rsquo;an dernier, \u00e0 cause de l&rsquo;augmentation des taxes et frais de copropri\u00e9t\u00e9 inh\u00e9rente \u00e0 l&rsquo;augmentation de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9, ne pouvant plus assumer les frais suppl\u00e9mentaires engendr\u00e9s par cette hausse de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Ce qui am\u00e8ne nombre de r\u00e9sidents \u00ab\u00a0natifs\u00a0\u00bb, \u00e9tablis \u00e0 Vancouver et dans sa r\u00e9gion imm\u00e9diate avant la venue de l&rsquo;immigration asiatique, \u00e0 devenir des \u00ab\u00a0marginaux\u00a0\u00bb dans leur r\u00e9gion d&rsquo;origine.<\/p>\n<h4>Premi\u00e8res mesures mises en place pour limiter les d\u00e9rapages<\/h4>\n<p>Prenant acte de la surchauffe et de la sp\u00e9culation immobili\u00e8re pr\u00e9valant dans les march\u00e9s immobiliers de Vancouver et de Toronto et suite aux \u00ab\u00a0enseignements\u00a0\u00bb acquis depuis la crise immobili\u00e8re \u00ab\u00a0subprimes\u00a0\u00bb de 2008-2009, le gouvernement canadien a l\u00e9gif\u00e9r\u00e9 de fa\u00e7on \u00e0 rendre obligatoire, d\u00e8s 2015, une mise de fond de 20% de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 pour le futur acqu\u00e9reur d&rsquo;un bien immobilier,\u00a0 ou assortir le pr\u00eat d&rsquo;une \u00ab\u00a0assurance obligatoire\u00a0\u00bb afin de garantir la cr\u00e9ance hypoth\u00e9caire si la mise de fonds est inf\u00e9rieure \u00e0 20%. Voil\u00e0 une mesure cens\u00e9e \u00ab\u00a0remettre de la discipline\u00a0\u00bb dans le march\u00e9 et \u00e9viter la mise en place d&rsquo;une bulle sp\u00e9culative laquelle pourrait avoir des incidences s\u00e9rieuses sur l&rsquo;\u00e9conomie canadienne en cas de d\u00e9route.<\/p>\n<p>Or, il \u00e9tait ais\u00e9 de contourner la r\u00e8gle de la mise de fond \u00e0 hauteur de 20% dans la mesure o\u00f9 le futur acqu\u00e9reur pouvait n\u00e9gocier une seconde hypoth\u00e8que (aupr\u00e8s d&rsquo;une institution financi\u00e8re autre que l&rsquo;institution bancaire supportant la premi\u00e8re hypoth\u00e8que) et, ainsi, rendre inop\u00e9rantes les mesures destin\u00e9es \u00e0 diminuer la surchauffe dans le secteur immobilier. Et, par la suite, avec la plus value de la proprit\u00e9t\u00e9, majorer l&rsquo;hypoth\u00e8que de premier rang afin de rembourser la seconde hypoth\u00e8que&#8230; en toute l\u00e9galit\u00e9!<\/p>\n<h4>Des banques contraintes de rembouser les investisseurs ayant acquis des titres immobiliers<\/h4>\n<p>Tel que cela a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 abord\u00e9 dans diverses chroniques, depuis la titrisation des titres financiers amorc\u00e9e d\u00e8s les ann\u00e9es 1980, les institutions bancaires \u00e9mettrices des hypoth\u00e8ques de premier rang proc\u00e8dent \u00e0 la \u00ab\u00a0revente des hypoth\u00e8ques qu&rsquo;elles d\u00e9tiennent\u00a0\u00bb \u00e0 des investisseurs afin de d\u00e9gager ces fonds pour les r\u00e9allouer vers des placements plus rentables.<\/p>\n<p>Or, malgr\u00e9 les mesures mises en place d\u00e8s 2015 afin \u00ab\u00a0d&rsquo;assagir le march\u00e9 immobilier r\u00e9sidentiel\u00a0\u00bb, des hypoth\u00e8ques \u00ab\u00a0douteuses\u00a0\u00bb (\u00ab\u00a0subprimes\u00a0\u00bb) ont tout de m\u00eame \u00e9t\u00e9 consenties par des institutions bancaires et revendues \u00e0 des investisseurs avec l&rsquo;assurance de la \u00ab\u00a0qualit\u00e9\u00a0\u00bb des titres hypoth\u00e9caires acquis par ces derniers. R\u00e9cemment, suite \u00e0 une r\u00e9\u00e9valuation du risque que repr\u00e9sentent les titres financiers qu&rsquo;elle avait c\u00e9d\u00e9, la Banque Laurentielle a \u00e9t\u00e9 contrainte de verser une compensation de 180 M$ afin d&rsquo;indemniser les investisseurs pour la \u00ab\u00a0mauvaise qualit\u00e9\u00a0\u00bb des titres hypoth\u00e9caires c\u00e9d\u00e9s par la banque.<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.jeanmarcpelletier.net\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/Canada\u2019s-Laurentian-Bank-knocked-on-mortgage-buyback-costs-Financial-Times-2017-12-05.pdf\">Canada\u2019s Laurentian Bank knocked on mortgage buyback costs &#8211; Financial Times &#8211; 2017-12-05<\/a><\/p>\n<h4>Nouvelles mesures mises en place depuis le 1er janvier 2018<\/h4>\n<p>Intervenant \u00e0 nouveau dans le secteur immobilier r\u00e9sidentiel afin de calmer la sp\u00e9culation persistante malgr\u00e9 les mesures mises en place d\u00e8s 2015, le gouvernement canadien a modifi\u00e9 la r\u00e9glementation de fa\u00e7on \u00e0 ce que tout nouvel acqu\u00e9reur d&rsquo;un bien immobilier &#8211; m\u00eame s&rsquo;il respecte la r\u00e8gle de la mise de fonds de 20% exig\u00e9e depuis 2015 &#8211; d\u00e9pose un \u00ab\u00a0plan de solvabilit\u00e9\u00a0\u00bb dans le cas o\u00f9 la Banque du Canada hausserait son taux directeur de 2% dans les ann\u00e9es suivant l&rsquo;acquisition de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Cette nouvelle mesure serait de nature \u00e0 \u00e9viter les contournements des restrictions mises en place dans le pass\u00e9 et \u00e9viter l&rsquo;attribution d&rsquo;hypoth\u00e8ques \u00ab\u00a0subprimes\u00a0\u00bb au b\u00e9n\u00e9fice d&rsquo;acheteurs n&rsquo;ayant pas les moyens de faire face \u00e0 leurs obligations futures en cas de d\u00e9rive de l&rsquo;\u00e9conomie.<\/p>\n<h4>Un march\u00e9 immobilier r\u00e9sidentiel qui ira en se \u00ab\u00a0normalisant\u00a0\u00bb?<\/h4>\n<p>Il est \u00e0 craindre, malgr\u00e9 les nouvelles mesures mises en place par le gouvernement, que la sp\u00e9culation ne cesse de progresser dans le secteur r\u00e9sidentiel au Canada dans la mesure o\u00f9 les immigrants disposent de fonds les qualifiant pour acqu\u00e9rir des propri\u00e9t\u00e9s et pr\u00e9senter un \u00ab\u00a0plan de solvabilit\u00e9\u00a0\u00bb ayant toutes les garanties exig\u00e9es par les institutions.<\/p>\n<p>Dans ce cas, la plus value et la sp\u00e9culation vont continuer de pr\u00e9valoir au d\u00e9triment des \u00ab\u00a0natifs\u00a0\u00bb qui seront marginalis\u00e9s dans leurs r\u00e9gions d&rsquo;origine, ne pouvant plus se loger \u00e0 des conditions \u00ab\u00a0normales\u00a0\u00bb similaires \u00e0 celles que l&rsquo;on retrouve dans les grandes capitales.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans une chronique pr\u00e9c\u00e9dente, il a \u00e9t\u00e9 mis en \u00e9vidence le fait que, si les taux directeurs de la Banque du Canada augmentent de 1% en 2018, les m\u00e9nages de Vancouver devront allouer 9,2% de plus, sur leurs revenus, afin de couvrir les augmentations de leurs mensualit\u00e9s hypoth\u00e9caires lors des renouvellements \u00e0 venir. 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