Pour quiconque a déjà transigé sur le marché boursier, l’on s’initie rapidement à transiger « sur marge », ie. en garantie des actions déjà détenues dans le portefeuille, l’investisseur peut « contracter un emprunt » auprès de la maison de courtage et investir davantage dans les titres qu’il possède ou des titres nouveaux dont il soupçonne la bonne performance à venir. Ainsi, pour un montant nominal investi dans son portefeuille, il est en mesure de détenir plus de titres boursiers que la valeur initiale investie dans son portefeuille et augmenter ses gains, dans un marché boursier à la hausse, via un portefeuille de placements plus important. Ou, à contrario, réaliser des pertes autrement plus significatives si le marché n’évolue pas dans le sens souhaité.
Dans ce cas, l’investisseur se trouve dans l’obligation de verser de nouvelles liquidités dans son portefeuille afin de maintenir le « ratio de levier » autorisé par la maison de courtage, celle-ci se réservant l’option de liquider ses actions si l’investisseur n’est pas en mesure de renflouer son portefeuille de placements par de nouvelles contributions monétaires directes.
Cela étant, hors du secteur boursier, quiconque détient une propriété grevée d’une hypothèque fait appel au même mécanisme de « l’effet de levier » que l’investisseur boursier. A titre d’exemple, naguère il était permis d’acquérir une propriété avec un dépôt initial représentant 10% de la valeur de la propriété et, grâce à l’hypothèque souscrite, acquérir un bien ayant une valeur 10 fois supérieure au dépôt initial consenti lors de l’achat. Dans ce cas-ci, « l’effet de levier » était d’un facteur 10 puisque 10% d’investissement était consenti pour acquérir un bien ayant une valeur initiale de 100%.
Or, durant les années précédant la crise financière de 2007-2008, s’appuyant sur la bulle immobilière qui s’était emparée du marché immobilier mondial et canadien, dans la mesure où la valeur des propriétés était en hausse constante, nombre de propriétaires réhypothéquaient leurs propriétés et jouissaient de la plus value pour investir dans le secteur de l’immobilier ou encore utiliser ces fonds à des fins récréatives ou autres, les soumettant à un niveau d’endettement voisin de la valeur marchande de leurs propriétés.
Par ailleurs, avec la crise financière qui a amené une baisse de la valeur des propriétés, celles-ci héritaient d’une valeur marchande inférieure à l’hypothèque dont elles étaient grevées et, dans cette situation, nombre de propriétaires estimaient plus « stratégique » de ne plus honorer leurs paiements, forçant de ce fait les institutions bancaires à saisir et liquider ces actifs afin de minimiser leurs pertes dans des propriétés qui avaient une valeur marchande moindre que les hypothèques dont elles étaient grevées.
C’est le phénomène auquel nous avons assisté aux Etats-Unis avec la saisie « massive » de propriétés acquises par des propriétaires n’ayant pas la capacité d’acquérir des propriétés (crise des « subprimes ») ou qui avaient misé sur la plus value croissante des propriétés pour spéculer sur le marché immobilier ou, encore, utiliser ces fonds à des fins récréatives ou autres.
Le gouvernement canadien hausse les seuils pour acquérir de nouvelles propriétés
A l’issue de la crise financière de 2007-2008, afin de limiter la croissance des bulles immobilières qui se profilaient au Canada (Vancouver & Toronto), le gouvernement canadien a entrepris de hausser à 20% le seuil minimum requis afin d’acquérir une nouvelle propriété, ce qui a eu pour effet d’amener le « facteur de levier » à un facteur 5 (20% de dépôt pour acquérir une propriété ayant une valeur globale de 100%). Ainsi, cette mesure avait pour objectif de limiter l’acquisition de propriétés à de futurs propriétaires en mesure d’honorer leurs engagements financiers et ce même dans l’éventualité où une conjoncture économique particulière amenait une baisse soudaine du secteur de l’immobilier.
Cette mesure « plein de sens » était en vigueur jusqu’à tout récemment alors que le gouvernement a mis en place de nouvelles règles afin de limiter davantage les bulles spéculatives dans les marchés de Vancouver et de Toronto, les mesures antérieures n’ayant pas l’effet escompté pour « calmer ces marchés » et les ramener à des niveaux raisonnables. Ces nouvelles règles en vigueur depuis le 1er janvier imposent des conditions encore plus strictes aux nouveaux acheteurs, notamment l’obligation de démontrer qu’ils seraient en mesure d’honorer leurs engagements financiers dans le cas d’une hausse du taux directeur de la Banque du Canada pouvant atteindre 2% durant les années subséquentes.
Alors, tout va pour le mieux, n’est-ce pas? Et si les hausses à venir des taux d’intérêt venaient rompre ce bel équilibre?
Ainsi, tout comme la FED qui souhaite ralentir la croissance économique qui se profile en 2018 aux Etats-Unis, la Banque du Canada vient tout juste de hausser son taux directeur de 0,25%, la troisième hausse durant les 6 derniers mois alors qu’il a doublé pour passer de 0,5% à 1,25%. Et, tant les annonces de la FED que celles de la Banque du Canada concordent à cet effet, de nouvelles hausses du taux directeur sont à prévoir en 2018, alors qu’il est généralement admis que celles-ci s’établiront à 1% au cours de l’année 2018.
Voilà qui va modifier substantiellement les paramètres financiers pour les propriétaires d’immeubles dont les hypothèques viendront à terme en 2018 et dans les années à venir.
La « conjugaison » hausse des taux directeurs & effet de levier: une synergie dévastatrice pour les détenteurs d’hypothèques à taux variables
Il importe de préciser le fait que nombre de propriétés ont été acquises à l’époque où une mise de fonds minime était adéquate afin d’acquérir un bien immobilier, une époque où le « taux de levier » s’établissait à un facteur 10 contrairement au taux actuel de 5 en vigueur depuis 2015. Ce qui revient à reconnaître que nombre de propriétés sont grevées d’hypothèques représentant 90% de la valeur marchande de celles-ci et que, si les hausses des taux directeurs se confirment, au moment du renouvellement de leurs hypothèques, nombre de propriétaires se retrouveront en situation financière difficile.
C’est ainsi que, dans une analyse proposée sur le site Wolf Street, le spécialiste Steve Saretsky estime que, si les augmentations des taux directeurs se confirment à 1% pour l’année en cours, à cause du fort taux d’endettement sur les propriétés acquises avant la mise en place des nouvelles règles gouvernementales, un résident de
- Vancouver devrait attribuer 9,2% supplémentaire
- Toronto devrait attribuer 8,3% supplémentaire
- Montréal devrait attribuer 3,2% supplémentaire
sur ses revenus pour faire face aux augmentations futures sur ses versements hypothécaires.
Dans ces conditions, il est à craindre un sérieux « redressement » dans les marchés immobiliers de Vancouver et de Toronto, nombre de propriétaires n’étant pas en mesure de faire face à de telles augmentations sur les versements à consentir à leurs institutions financières.
Rate Squeeze in Vancouver & Toronto Housing Bubbles – Wolf Street – 2018-01-22