Dans une chronique précédente, il a été mis en évidence le fait que, si les taux directeurs de la Banque du Canada augmentent de 1% en 2018, les ménages de Vancouver devront allouer 9,2% de plus, sur leurs revenus, afin de couvrir les augmentations de leurs mensualités hypothécaires lors des renouvellements à venir. Et que la hausse sera de 8,3% pour un ménage de Toronto et de 3,2% pour les résidents de Montréal.
Or, une chronique du Financial Times traite plus spécifiquement du marché immobilier résidentiel canadien, alors que l’endettement hypothécaire atteint 100% du PIB, largement supérieur au taux d’endettement aux Etats-Unis:
Evidemment, le marché canadien est « moins endetté » que le marché en Suisse mais les niveaux sont tout de même alarmants, à telle enseigne que le Financial Times daigne en faire une analyse et présenter une mise en garde.
Canada’s housing market flirts with disaster – Financial Times – 2018-02-08
La venue massive d’investisseurs asiatiques à l’origine de la surenchère: une situation difficile pour les « natifs »
A l’évidence, les investisseurs et résidents d’origine asiatique se sont installés à Vancouver dès 1994-1997 avant la rétrocession du territoire de Hong Kong à la Chine et, depuis ce temps, le marché immobilier local n’a eu de cesse de faire l’objet d’augmentations constantes jusqu’à ce jour. Ainsi, comme en témoigne une résidente « native » établie à New Westminster (25 km du centre-ville de Vancouver), elle sera contrainte de vendre son unité de copropriété, acquise au coût de 250 k$ en 2015 et évaluée à 490 k$ l’an dernier, à cause de l’augmentation des taxes et frais de copropriété inhérente à l’augmentation de la valeur de la propriété, ne pouvant plus assumer les frais supplémentaires engendrés par cette hausse de la valeur de la propriété.
Ce qui amène nombre de résidents « natifs », établis à Vancouver et dans sa région immédiate avant la venue de l’immigration asiatique, à devenir des « marginaux » dans leur région d’origine.
Premières mesures mises en place pour limiter les dérapages
Prenant acte de la surchauffe et de la spéculation immobilière prévalant dans les marchés immobiliers de Vancouver et de Toronto et suite aux « enseignements » acquis depuis la crise immobilière « subprimes » de 2008-2009, le gouvernement canadien a légiféré de façon à rendre obligatoire, dès 2015, une mise de fond de 20% de la valeur de la propriété pour le futur acquéreur d’un bien immobilier, ou assortir le prêt d’une « assurance obligatoire » afin de garantir la créance hypothécaire si la mise de fonds est inférieure à 20%. Voilà une mesure censée « remettre de la discipline » dans le marché et éviter la mise en place d’une bulle spéculative laquelle pourrait avoir des incidences sérieuses sur l’économie canadienne en cas de déroute.
Or, il était aisé de contourner la règle de la mise de fond à hauteur de 20% dans la mesure où le futur acquéreur pouvait négocier une seconde hypothèque (auprès d’une institution financière autre que l’institution bancaire supportant la première hypothèque) et, ainsi, rendre inopérantes les mesures destinées à diminuer la surchauffe dans le secteur immobilier. Et, par la suite, avec la plus value de la propritété, majorer l’hypothèque de premier rang afin de rembourser la seconde hypothèque… en toute légalité!
Des banques contraintes de rembouser les investisseurs ayant acquis des titres immobiliers
Tel que cela a déjà été abordé dans diverses chroniques, depuis la titrisation des titres financiers amorcée dès les années 1980, les institutions bancaires émettrices des hypothèques de premier rang procèdent à la « revente des hypothèques qu’elles détiennent » à des investisseurs afin de dégager ces fonds pour les réallouer vers des placements plus rentables.
Or, malgré les mesures mises en place dès 2015 afin « d’assagir le marché immobilier résidentiel », des hypothèques « douteuses » (« subprimes ») ont tout de même été consenties par des institutions bancaires et revendues à des investisseurs avec l’assurance de la « qualité » des titres hypothécaires acquis par ces derniers. Récemment, suite à une réévaluation du risque que représentent les titres financiers qu’elle avait cédé, la Banque Laurentielle a été contrainte de verser une compensation de 180 M$ afin d’indemniser les investisseurs pour la « mauvaise qualité » des titres hypothécaires cédés par la banque.
Canada’s Laurentian Bank knocked on mortgage buyback costs – Financial Times – 2017-12-05
Nouvelles mesures mises en place depuis le 1er janvier 2018
Intervenant à nouveau dans le secteur immobilier résidentiel afin de calmer la spéculation persistante malgré les mesures mises en place dès 2015, le gouvernement canadien a modifié la réglementation de façon à ce que tout nouvel acquéreur d’un bien immobilier – même s’il respecte la règle de la mise de fonds de 20% exigée depuis 2015 – dépose un « plan de solvabilité » dans le cas où la Banque du Canada hausserait son taux directeur de 2% dans les années suivant l’acquisition de la propriété.
Cette nouvelle mesure serait de nature à éviter les contournements des restrictions mises en place dans le passé et éviter l’attribution d’hypothèques « subprimes » au bénéfice d’acheteurs n’ayant pas les moyens de faire face à leurs obligations futures en cas de dérive de l’économie.
Un marché immobilier résidentiel qui ira en se « normalisant »?
Il est à craindre, malgré les nouvelles mesures mises en place par le gouvernement, que la spéculation ne cesse de progresser dans le secteur résidentiel au Canada dans la mesure où les immigrants disposent de fonds les qualifiant pour acquérir des propriétés et présenter un « plan de solvabilité » ayant toutes les garanties exigées par les institutions.
Dans ce cas, la plus value et la spéculation vont continuer de prévaloir au détriment des « natifs » qui seront marginalisés dans leurs régions d’origine, ne pouvant plus se loger à des conditions « normales » similaires à celles que l’on retrouve dans les grandes capitales.